Le coût de l'assurance emprunteur devient un sujet délicat dès lors que l'on souscrit un crédit immobilier au-delà de 50 ans ou que l'on est malade. Cette question doit s'anticiper car les tarifs augmentent avec l'âge et les délais d'obtention sont parfois longs en cas de maladie.

Pourquoi emprunter après un certain âge ou lorsque son état de santé n'est pas optimal est-il si difficile ? La tarification de l'assurance est basique : plus on est âgé (le jour de la souscription), plus la prime payée est chère. Une majoration des tarifs est même prévue pour les fumeurs. Par la suite, le montant de la prime reste fixe pendant toute la durée du crédit.

Un barème par paliers
A noter que cette progressivité des barèmes évolue par paliers. A partir de 50 ans (pour une personne en bonne santé), ce montant commence à peser lourd dans le coût total d'un crédit. Ainsi, le tarif de l'assurance navigue autour de 0,86 % entre 51 et 55 ans, 0,970 % entre 56 et 60 ans et 1,070 % entre 61 et 65 ans.

Autre écueil : les assurances « groupe » des banques couvrent à condition que le crédit soit remboursé au plus tard au 75e anniversaire de l'emprunteur. Mais avec la délégation d'assurance, certains contrats individuels assurent jusqu'à un âge de fin de crédit de 85 ans.

Attention : à compter de 50 ans et au-delà, la prime étant sensiblement plus élevée, son coût pèse sur le TAEG (taux annuel effectif global) qui a de fortes chances de dépasser le taux d'usure . Dans ce cas, le crédit est tout simplement impossible à obtenir car la loi interdit de prêter au-delà de ce seuil.

En cas de maladie
Dès lors qu'un candidat à l'emprunt affiche une pathologie à risques (pathologie cardiaque, diabète, obésité), la prime subit une majoration par rapport au tarif de base.

Nouveauté à venir instaurée par la « loi Lemoine » du 28 février 2022, à compter 1er juin, le questionnaire médical de santé lié à la souscription d'une assurance emprunteur est supprimé à deux conditions : emprunter moins de 200.000 € par assuré (soit 400.000 € à deux) et finir de rembourser le crédit avant le 60e anniversaire.

Cet aménagement ouvre la porte de l'assurance à tarif « normal » aux emprunteurs ayant des soucis de santé et ceux qui jusqu'à présent surpaient leur assurance (malade chronique ou grave). Le fait de « zapper » cette étape constitue une bonne nouvelle puisqu'il n'y a plus rien à déclarer à l'assureur. Certains malades pourront ainsi ne pas subir de primes trop élevées.

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Reste que cette mesure pourrait avoir un effet pervers. En supprimant la sélection médicale, l'assureur ne va plus pouvoir estimer le risque encouru avant d'accorder la garantie, comme c'est actuellement le cas. Ainsi, ce dernier devrait donc couvrir ce risque inconnu et supplémentaire en majorant ses tarifs.

Pour un prêt d'un montant supérieur à 200.000 € (par personne) ou remboursé au-delà de 60 ans, le questionnaire médical subsiste. Et si elle l'estime nécessaire, la compagnie d'assurances exigera des examens médicaux complémentaires afin d'affiner son tarif et sa proposition. Si la prime est vraiment trop élevée (bien au-dessus du taux d'intérêt du crédit) générant un TAEG supérieur au taux d'usure, le crédit devient alors impossible.

Si ce cas se présente, trois solutions sont éventuellement envisageables. Première solution : la banque accepte de ne pas assurer le risque concerné, ce qui abaisse le montant de la prime. Deuxième possibilité : l'emprunteur se résout à emprunter moins et/ou à doper son apport personnel. Enfin, si l'on emprunte à deux, il est possible de prendre une assurance sur la (seule) tête de celui qui est en bonne santé.

Ces solutions sont complexes et nécessitent souvent du « sur-mesure ». Le recours à un courtier en prêts immobiliers ou en assurances peut faciliter la démarche. Ce professionnel connaît les spécificités de certaines compagnies d'assurances et pourra dénicher la solution la plus adaptée. Même si la prime risque d'être élevée, l'emprunteur aura la satisfaction et le soulagement d'être couvert et obtiendra enfin son prêt.

Nouveauté : depuis le 2 mars 2022, le droit à l'oubli qui s'applique aux anciens « malades » de cancer ou d'hépatite C passe à 5 ans contre 10 ans précédemment. Le raccourcissement de ce délai permet à ces derniers d'accéder plus vite et plus facilement à un crédit immobilier avec des tarifs d'assurance standards.

L'AERAS en dernier recours

Si les refus d'assureurs s'accumulent, le dernier recours consiste à s'adresser à la AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Depuis 2007, cet organisme a pour mission de faciliter l'accès à l'assurance aux emprunteurs ayant des problèmes de santé. Leur demande est à nouveau examinée par un pool d'assureurs.

Reste que ce processus est long avec le risque de voir le bien convoité être vendu à un autre. En outre, sa réponse n'est pas toujours positive. Enfin, l'octroi n'est possible qu'à deux conditions : le montant du crédit est limité à 320.000 € et sa date d'échéance doit se situer avant les 71 ans de l'assuré.

À NOTER
Une réflexion est en cours pour majorer le plafond du prêt et ouvrir cette convention à davantage de pathologies.

Laurence Boccara (Les Echos.fr)