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En période d’incertitudes, le placement dans l’immobilier a du sens et rassure


Publié le 12 avril 2022

"En période d’incertitudes, le placement dans l’immobilier a du sens et rassure"

Investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien, location en meublé, pierre papier…dans un contexte économique et géopolitique très mouvementé, Philipe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne, fait le point et livre ses conseils

Le contexte de l’inflation et la question centrale du pouvoir d’achat

Pour Philippe Crevel, il ne faut pas paniquer. « Ce n’est pas parce qu’il y a une accumulation de mauvaises nouvelles qu’il faut se précipiter, qu’il faut soit vendre, soit acheter. Il faut rester serein. Les fondamentaux restent positifs : la croissance a été très forte en 2021 même si en 2022, elle sera moins élevée. »

« La hausse de l’inflation est liée à une période exceptionnelle, atypique, avec la période de crise sanitaire, les plans de relance avec des tensions sur un certain nombre de biens, avec la guerre en Ukraine…Est-ce une inflation de longue durée ou un épiphénomène ? Il faut rester prudent et ne pas penser que l’on va revenir à des inflations de 10 à 12 % comme on l’a connu dans les années 80. » estime le directeur du Cercle de l’Epargne.

 

Crédit immobilier : les taux restent bas

Philippe Crevel est catégorique : « Sur les taux d’intérêt, les niveaux demeurent historiquement bas (1,09 % en moyenne, toutes durées confondues selon le dernier Observatoire Crédit Logement/ CSA). Si les revenus suivent l’inflation, dans ce cas, l’on est gagnant. C’est-à-dire l’opportunité d’acheter un bien avec un emprunt. Le contexte pour l’achat immobilier n’est pas remis en cause. Concernant les banques, elles appliquent des règles prudentielles :  la durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans, le taux d’endettement maximum est de 33 % du revenu disponible, et l’apport personnel exigé tourne autour de 20 % de la valeur du bien."

L’immobilier locatif, le placement privilégié

"L’enquête annuelle réalisée par le Cercle de l’Epargne avec l’IFOP traduit l’appétence des Français pour l’immobilier. Deux tiers des Français indiquent clairement que le premier placement, c’est l’immobilier. En seconde position, l’assurance vie puis les actions, le livret A et les crypto monnaies, avec les Bitcoins, très appréciées des plus jeunes. L’immobilier locatif reste la référence."

Les principaux leviers pour investir dans l'immobilier

"Tout d’abord la résidence principale qui fait partie d’un circuit logique au cours d’une vie. 58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale et quand on pose la question, c’est une immense majorité qui souhaite être propriétaire.

Dans le neuf, l’investissement locatif Pinel est l’une des voies à explorer. Il y a d’autres formules intéressantes comme la location en meublé professionnel ou en LMNP (Location en meublé non professionnel) qui permet d’amortir son bien. Il faut faire des calculs fiscaux pour évaluer ce qui est le plus intéressant entre le Pinel qui est soumis à des contraintes de loyers, de prix et le LMNP qui est beaucoup plus souple pour le montant du loyer avec un choix plus simple de ses locataires."

"Dans l’ancien, Il y a aussi l’investissement en Denormandie qui fonctionne dans le cadre d’une mise en location, associée à une réhabilitation préalable. Il y a des biens attractifs dans des cœurs de villes.  Un bien immobilier est un investissement important qui représente une ou plusieurs centaines de milliers d’euros. Avant d’acheter, Il faut toujours se rendre sur place. En Pinel, il faut être particulièrement attentif à la qualité du programme neuf. La localisation est déterminante. Il faut veiller à la présence de services, de transports à proximité du bien et l’environnement.

Le choix de la pierre papier

"Quant à la pierre papier, les SCPI (société civile de placement immobilier) avec un rendement supérieur à 4 % en 2021, offrent de belles opportunités. C’est beaucoup mieux que le livret A, l’assurance vie ou les fonds euros.  C’est un placement intéressant à la réserve près que ce n’est pas du court terme.  C’est un placement de moyen/ long terme pour une raison simple : les frais d’entrée peuvent être importants et peuvent occulter une bonne année de rendement.  C’est à conserver 4, 5 ou 6 ans. Là, on peut avoir un placement attractif sous réserve de regarder la nature de la SCPI. Il faut qu’il y ait une diversification, des biens relativement modernes, faciles à louer (c’est le taux d’occupation qui va faire le rendement).

D’une façon générale, il faut mesurer son appétence à l’immobilier. Avoir un investissement physique nécessite de gérer des locataires ou faire gérer par un administrateur de biens. Avec les SCPI, il y a des professionnels qui vont gérer à votre place et prendre des frais. La diversification dans le placement immobilier est souhaitable. C’est une source de diminution des risques. "
 

Epargner pour la retraite. A partir de quel âge ?

"Il n’y a pas d’âge pour épargner. Les jeunes commencent d’ailleurs tôt. 73 % des plus de 18 ans épargnent. Pour acheter un logement, il faut mettre de l’argent de côté. Les prix sont élevés. Sinon, pour préparer sa retraite, il faut commencer aux alentours de 35/40 ans.  Mais si un jeune, dès l’âge de 25 ans, met de l’argent de côté pour sa résidence principale, c’est une excellente façon de préparer sa retraite.

L’immobilier au cœur des transmissions

"Il y a un problème majeur en France, le manque de logements. Les politiques parlent beaucoup actuellement transmission, succession, donation. On est plutôt dans l’idée de diminuer les droits de succession pour une majorité de candidats à l’élection présidentielle. Ils sont d’ailleurs relativement élevés en France par rapport à la moyenne des pays de l’OCDE. Si la mesure est appliquée, ce serait une bonne nouvelle pour ceux qui pourraient en bénéficier. Le logement, l’immobilier, c’est le cœur des transmissions. Cela représente plus des deux tiers des successions. Cette question est importante surtout quand les prix de l’immobilier augmentent. Aujourd’hui, on paye des droits de succession parce que l’immobilier a augmenté. Or, il n’y a pas forcément enrichissement derrière. C’est simplement une valeur de marché."

 

Voir l'interview Figaro Immobilier : 
Club" frameborder="0" allow="autoplay; encrypted-media" allowfullscreen> Immo Philippe Crevel, économiste, directeur du Cercle de l'Epargne - YouTube
 

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