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L'impôt sur la Fortune immobilière : l'heure de la déclaration !


Publié le 30 mai 2022

Vous êtes soumis à l’IFI dès lors que votre patrimoine immobilier affiche une valeur nette supérieure à 1,3  million d’euros au 1er  janvier de l’année, sachant que le barème de taxation, lui, a la particularité de démarrer à 800 .000 euros (lire le tableau ci-contre).
Vous devez déclarer tous les biens à usage privé (les biens liés à une activité professionnelle sont exonérés) dont vous et les membres de votre foyer fiscal êtes propriétaires, sans oublier les titres de sociétés immobilières détenus (SCPI, SCI…). La déclaration doit être effectuée selon les mêmes modalités (donc en passant par Internet) et dans les mêmes délais que votre déclaration de revenus. Le paiement de l’impôt devant être réglé en ligne, par virement ou prélèvement bancaire, au-delà de 300  euros.

Pour réduire la note à payer, voire l'effacer, plusieurs formules sont envisageables : faire des donations à ses enfants, se lancer dans l’immobilier meublé professionnel, investir dans des bois et forêts... Voici les solutions si vous investissez dans la pierre.


Barème de l'impôt sur la fortune immobilière en 2021 (1)
Le calcul de l’IFI s’effectue par tranches, mais il est plus simple d’utiliser notre formule «rapide». Pour 3 millions d’euros de patrimoine, taxables de 0,5 à 1%, le montant de l’IFI à payer s’élèvera ainsi à : 3.000 000 x 0,01 – 14.310 = 15.690 euros. Notez qu’une décote est prévue pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Elle peut alléger la facture de 1.250 euros. Sa formule : 17.500 euros – (1,25% x P (2)).


(1) Avant prise en compte du mécanisme de la décote, des réductions d’impôts et des règles de plafonnement de l’IFI. (2) Patrimoine immobilier net taxable. (3) Non pertinent. 


Evaluation : il est légalement possible de diminuer la valeur des biens immobiliers à déclarer
Aux yeux du fisc, vos biens immobiliers valent ce qu’un acheteur vous en offrirait si vous les mettiez en vente. Le mieux est donc de vous comporter comme tout vendeur qui fixe son prix en tenant compte de l’état du marché, de la qualité du bien et de son emplacement. A cette différence près que votre intérêt n’est pas ici d’obtenir le meilleur prix, au contraire. Des décotes sont d’ailleurs prévues qui permettent de minorer la valeur vénale de vos biens en fonction de leurs spécificités (lire le tableau ci-dessous). C’est notamment le cas pour votre résidence principale, qui a droit à un abattement de 30%. Une décote est aussi prévue pour les biens loués, mais c’est à vous de la calculer. Dans le cas d’un logement occupé par un locataire qui en fait sa résidence principale, donc qui compte y rester longtemps et, de ce fait, est difficile à déloger, une décote allant jusqu’à 20% est acceptée. Pas de décote, en revanche, pour les biens bénéficiant d’un dispositif défiscalisé, comme le Pinel ou le Censi-Bouvard. Le fisc estime en effet que la contrainte de durée minimum de location fait partie du système.


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SCI : les parts de la société constituée seront moins taxées que le logement acheté en commun
Pour réduire la facture d’IFI, un premier moyen est de constituer une société civile immobilière (SCI) avec des proches, par exemple des membres de sa famille. Il faut pour cela prévoir son coup à l’avance et passer par un notaire, donc payer des frais (autour de 2. 000  euros), mais le résultat en vaut la peine. Chacun des «associés»­ de la SCI déclarera au fisc la valeur des parts sociales correspondant à la fraction de capital qu’il détient dans la société. Or ces parts, réputées plus difficiles à céder qu’un logement classique, bénéficient à ce titre d’une décote dite «d’illiquidité». Les membres de la SCI peuvent ainsi appliquer un abattement sur la valeur à déclarer d’au moins 10%, pour tenir compte de la quasi absence de marché de la revente. Cet abattement peut même atteindre 15 à 20% pour les membres minoritaires, par exemple les enfants, dont l’influence sur la gestion de la SCI est souvent très réduite. A signaler : si la résidence principale de l’investisseur est également logée dans la SCI, elle ne pourra plus bénéficier de l’abattement habituel de 30%.

Nue-propriété : l’usufruitier du logement dont vous achetez les murs est le seul redevable de l’IFI
Voici une solution qui vous fera échapper à l’IFI durant des années. En effet, les biens achetés en nue-propriété ne sont pas soumis à cet impôt si l’usufruit est cédé à une autre personne. Cette particularité est à la base d’un montage, l’usufruit locatif social (ULS), utilisé par les bailleurs institutionnels qui veulent développer leur parc immobilier. Au départ, vous achetez la nue-propriété d’un bien (auprès de sociétés spécialisées comme PERL, IPLUS ou Cogedim), dont l’usufruit est acheté par un bailleur social du type HLM, qui va en assurer l’exploitation (perception des loyers, paiement des charges…).

Pendant la durée du démembrement (de 15 à 20 ans), le bien va sortir de votre patrimoine, et c’est l’usufruitier qui va le déclarer au fisc. Mais peu importe pour lui car, en tant que société, il n’est pas soumis à l’IFI. Au terme du contrat, vous allez récupérer le bien en pleine propriété, sans frais ni fiscalité, et en faire ce que vous voulez : l’occuper, le louer ou le revendre. L’intérêt de l’opération est triple. Il vous permet d’abord d’acheter votre bien à moindre coût puisque, en délaissant l’usufruit, vous bénéficiez d’une décote d’environ 50% (correspondant aux loyers non perçus). Ensuite, vous êtes libéré de tout souci de gestion. Entretien, travaux, impayés de loyers… C’est le bailleur social qui s’en occupe. Enfin, votre logement vous sera rendu en bon état, comme le prévoient les clauses figurant dans ce type de contrat.

Meublé professionnel : le régime permet de faire sortir vos biens de l’assiette imposable
Devenir loueur en meublé «professionnel» permet aussi d’éviter l’IFI. Pour être considéré comme professionnel, vous devez remplir deux conditions : encaisser plus de 23.000  euros de loyers de meublés par an, et retirer de cette activité plus de 50% de vos revenus. Auquel cas les biens n’entrent plus dans l’assiette taxable. Les recettes retenues pour calculer ce seuil de 50% correspondent aux loyers bruts, avant déduction des charges. Attention, les conditions requises pour une location en meublé professionnel (LMP) sont difficiles à satisfaire si vous exercez par ailleurs un véritable métier, dont la rémunération est généralement supérieure au seuil des 23.000  euros et risque ainsi de représenter plus de 50% de vos revenus.

La situation est tout autre si vous êtes retraité : les pensions ne sont pas considérées comme des revenus professionnels, et puis vous pouvez consacrer la plus grande partie de votre temps à la gestion des biens loués. Vous devez toutefois être à la tête d’un patrimoine locatif significatif. En partant d’un taux de rendement brut de 6%, il doit atteindre 385.000 euros pour générer les 23.000  euros annuels requis. Autant dire qu’il ne suffit pas d’être propriétaire d’un studio pour se lancer dans l’aventure.


Terres, forêts, vignes : seul un quart des montants qui y sont investis est assujetti à l’impôt
Et si, au lieu de tout miser sur la pierre, vous diversifiez votre mise en achetant un lopin de terre ? Vis-à-vis de l’impôt sur la fortune immobilière, l’opération n’est pas dénuée d’intérêt : les bois et forêts, quel que soit le prix payé (l’hectare varie de 500 à 12 .000 euros selon les régions), peuvent en effet bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75%, à condition d’exploiter la coupe des arbres de manière «raisonnée et durable» pendant au moins trente ans. Même exonération si, moyennant une mise de 50.000 euros, vous achetez des parts de groupement foncier forestier (GFF), autrement dit d’une société civile à vocation forestière. S’agissant de terres à destination agricole ou viticole, détenues en direct ou via un groupement foncier agricole (GFA) ou viticole (GFV), dont les parts sont accessibles à moins de 20.000 euros, vous bénéficiez d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à 101. 897 euros et de 50% au-delà. Le rendement de ces placements ? Pas fabuleux, mais pas ridicule non plus : autour de 2% l’an.


Les abattements applicables sur vos biens immobiliers
Les valeurs vénales de vos biens ont droit à certains abattements, afin de tenir compte des difficultés que vous auriez à trouver un acquéreur si vous deviez les céder. Pour la résidence principale, par définition occupée (donc compliquée à vendre), la décote est fixée à 30%. Pour les autres biens, le taux varie de 5 à 40%, sachant que c’est à vous de le déterminer en fonction des contraintes liées à chaque type de bien. Le tableau ci-contre résume les décotes admises par le fisc.

 

Source Capital.fr Fabien Bordu

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