Chacun se révèle adapté à un type d'usage déterminé comme par exmeple le prêt in fine ou le prêt relais. D'autres prêts peuvent être octroyés selon les ressources de l'emprunteur, on parle alors de prêts aidés. Quel que soit le type de prêt sollicité, il faut veiller à bien constituer le dossier de demande de prêt et comprendre quels sont les paramètres qui sont scrutés par la banque lors de l'examen de la demande de prêt.

Le crédit classique

Egalement appelé prêt amortissable, c'est le crédit le plus courant au sein des réseaux bancaires. Contrairement aux prêts aidés comme le PTZ (voir plus bas l'explication sur le prêt à taux zéro), il n'est pas octroyé sous conditions de ressources. Sa durée est variable et peut aller de 5 à 25 ans voire plus selon les circonstances. Il est le plus souvent à taux fixe, dans la mesure où les banques françaises ne proposent quasiment plus de prêts à taux variable. Contrairement aux crédits in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps et ne se fait pas en une seule fois.

Bien comprendre les intérêts intercalaires

Dans la grande majorité des cas, lorsque le prêt est conclu, la somme est versée en une seule fois lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. C'est la banque qui verse la somme au notaire et c'est ce dernier qui règle le vendeur du bien. Le remboursement du crédit et, par extension, son amortissement démarre le mois suivant pour l'emprunteur. Il devra donc respecter l'échéancier prévu avec sa banque. Mais dans l'hypothèse où le crédit finance un bien à construire ( on parle de vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA ), les sommes sont versées par la banque progressivement, en plusieurs étapes. La banque permet à l'emprunteur de commencer à rembourser le capital uniquement lorsque les fonds auront été entièrement versés. Durant l'intervalle, seuls sont dus ce qu'on appelle des intérêts intercalaires.

Le crédit in fine

Par opposition au crédit classique, ou prêt amortissable, le remboursement du crédit in fine est composé uniquement d'intérêts durant le déroulement du contrat. Le capital n'est pas amorti mais remboursé en une seule fois à la fin de l'opération. Plus coûteux pour l'emprunteur que le crédit classique, car le taux d'intérêt pris par la banque est plus élevé, il s'adresse avant tout aux investisseurs avertis   désireux de financer un achat locatif. En effet, le crédit in fine présente la spécificité de rendre les intérêts d'emprunt déductibles du revenu imposable de l'emprunteur et de lui permettre de faire du déficit foncier. Cet avantage est cumulable avec ceux résultant des dispositifs de défiscalisation immobilière classiques tels que le Pinel , le Censi-Bouvard , le LMNP , le dispositif Cosse ou le dispositif Malraux .

Le prêt relais

Il s'agit d'un prêt qui permet aux propriétaires d'un logement d' acheter un nouveau bien sans attendre la revente du précédent . L'emprunteur ne rembourse que les intérêts durant la durée du prêt. Le capital est remboursé, en différé d'amortissement, lors de la vente du bien dont était propriétaire l'emprunteur. Le prêt relais fonctionne un peu à la manière d'une avance accordée par la banque. Le montant du prêt accordé dépend de la valeur du logement à vendre. Selon les réseaux bancaires, l'emprunteur pourra bénéficier d'une avance oscillant entre 50 et 80% de la valeur du bien. Le taux de ce type de prêt est strictement encadré en vertu du taux d'usure défini par la banque de France.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ou PTZ , est devenu depuis 2011 le PTZ+. Il entre dans la catégorie des prêts aidés. C'est-à-dire qu'il s'agit d'une aide de l'Etat pour l'acquisition ou la construction d'un logement au titre de la résidence principale à destination des ménages qui n'ont jamais été propriétaires auparavant  . Il est accordé sous conditions de ressources et vient toujours en complément d'autres prêts ou d'un crédit classique. Il ne peut jamais constituer le financement principal d'une opération. Les intérêts normalement dus sont pris en charge par l'Etat et non par l'emprunteur. Le coût d'un tel prêt immobilier pour l'emprunteur reste modique car il est accordé par la banque sans frais de dossier ou d'expertise et sans intérêts intercalaires.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné ne bénéficie pas d'une aide de l'Etat mais il peut être proposé à un emprunteur sans tenir compte de ses ressources ou d'un apport personnel. Son principal avantage réside dans le fait qu'il peut se cumuler avec d'autres prêts aidés   comme par exemple le PTZ ou le prêt Action Logement mais il ne peut jamais venir en complément d'un crédit classique comme le prêt amortissable. Le prêt conventionné permettait de bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) mais ce n'est plus possible depuis le 1er janvier 2018. Le taux d'intérêt appliqué au prêt conventionné est plafonné et dépend de la durée d'emprunt.

Le prêt à l'accession sociale

Le prêt à l'accession sociale (PAS) est une variété de prêt conventionné réservée aux ménages modestes.   Il finance l'achat ou la construction de la résidence principale de l'emprunteur selon les mêmes conditions que le prêt conventionné. Toutefois, il est accordé aux ménages sous conditions de ressources selon les mêmes modalités que le prêt à taux zéro. Les ressources prises en compte ne doivent pas dépasser des plafonds qui varient en fonction des personnes amenées à occuper le logement. La zone géographique dans laquelle est situé  le logement a également son importance. Le zonage (A, B1, B2 ou C) est fixé par arrêté en fonction du déséquilibre existant entre l'offre et la demande dans le périmètre considéré.

Le crédit multipalier

Le financement d'un projet immobilier peut faire l'objet d'un cumul de plusieurs prêts de nature différente, avec leurs propres taux et des échéances distinctes, ce qui peut être une source de difficulté pour l'emprunteur au moment de les rembourser. Le crédit multipalier revient à lisser les mensualités de remboursement des différents prêts afin d'avoir une seule et unique mensualité d'un même montant jusqu'à la fin de l'opération. Il a le grand mérite de donner une meilleure visibilité à l'emprunteur sur son taux d'endettement.