De nombreuses modalités d’un prêt immobilier peuvent être discutées, négociées et comparées entre plusieurs établissements bancaires afin de retenir la meilleure offre de crédit. Voici cinq principaux points de vigilance avant d’emprunter pour un achat immobilier.

1) Le taux d’intérêt nominal du prêt immobilier

Le taux d’intérêt appliqué au montant emprunté reste bien sûr le principal critère à prendre en compte pour comparer plusieurs offres de prêt immobilier. Plus ce taux est élevé, et plus le crédit immobilier vous reviendra cher. En pratique, le taux proposé par la banque dépend de critères multiples, dont :

■ le niveau de risque de votre profil (niveau de revenu, profession…) ;
■ la durée du prêt immobilier ;
■ la politique commerciale de l’établissement ;
■ le niveau de concurrence entre les banques locales.

Il est possible de négocier avec votre conseiller bancaire le taux d’intérêt proposé dans l’offre de prêt, mais cela peut s’avérer difficile en pratique.

2) Le coût de l’assurance emprunteur

La banque accordant le prêt immobilier propose le plus souvent sa propre assurance emprunteur, ou un "contrat de groupe". Les meilleurs profils peuvent négocier le coût annuel de la prime afin de payer moins cher.

À défaut, rappelons que vous pouvez bénéficier d’une délégation d’assurance – c’est-à-dire souscrire un autre contrat plus avantageux – auprès de l’assureur de votre choix depuis la loi Lagarde de 2010.

3) Les frais de dossier

Les frais du dossier de prêt, liés notamment au traitement administratif du dossier de demande de crédit par la banque, atteignent parfois des montants non négligeables pouvant dépasser 1 000 €. Il s’agit souvent d’un point important de la négociation immobilière pour un emprunteur souhaitant réduire le coût de son crédit au maximum. Une banque souhaitant faire de l’emprunteur un client durable acceptera souvent de faire un geste.

4) Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Par défaut, un contrat de prêt immobilier prévoit, la plupart du temps, une pénalité ou indemnité en cas de remboursement anticipé – total ou partiel – du crédit. Depuis 1999, son montant est plafonné et ne doit pas dépasser :

■ six mois d’intérêts dus sur la somme remboursée par anticipation ;
■ ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Vous avez l’objectif de rembourser votre crédit au plus vite ? Il peut être utile de négocier l’absence de cette clause dans le contrat. La banque ne pourra ainsi vous facturer aucune pénalité si vous remboursez votre crédit en avance.

5) La modulation temporaire des mensualités

La durée moyenne d’un prêt immobilier en 2023 est de 248 mois (20 ans et 8 mois) selon l’Observatoire Crédit Logement. Sur une durée aussi longue, il peut être utile de vous ménager certaines facilités de remboursement. N’hésitez donc pas à demander l’ajout d’une clause permettant la modulation temporaire des mensualités à la hausse ou à la baisse. Chaque établissement fixe ses propres règles en la matière (fourchette de variation, durée de la modulation…).

De même, certains contrats disposent d’une option "report d’échéances" ou "stop échéances", afin de suspendre temporairement le paiement des mensualités en cas de difficultés financières passagères.

Le recours à un courtier en crédit immobilier est également une solution pour disposer d’un pouvoir de négociation immobilière supplémentaire : ce professionnel prendra contact en votre nom avec un grand nombre d’établissements pour obtenir les meilleures conditions.