Acheter un logement, c’est souvent un gros effort financier. En avez-vous les moyens ? Autrement dit : vos revenus sont-ils suffisants pour en consacrer le tiers (pourcentage communément admis) au remboursement du crédit sans trop réduire votre train de vie ?

Pensez aussi à l’apport personnel que votre banquier va vous réclamer : au moins 10% du prix d’achat. Vos économies sont-elles suffisantes pour réunir cette somme ? Tout cela doit être évalué avec précision, car si, dès le départ, vous avez mal fait vos comptes, notamment en oubliant qu’un bien loué peut coûter cher s’il est mal géré, mieux vaudra faire marche arrière.

Taux d’endettement
Les échéances du prêt ne doivent pas excéder 35% de votre revenu net.

La première question à vous poser est de savoir quel montant maximal vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt. La réponse est simple : depuis janvier 2021, selon la directive du Haut Conseil de stabilité financière, les échéances qui vont tomber chaque mois (y compris l’assurance décès-invalidité) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels. Si vous gagnez 3 500 euros net par mois, pas question de payer plus de 1 225 euros, cela fragiliserait votre budget.

Le calcul est toutefois un peu plus compliqué, car la banque tient aussi compte de vos charges fixes (loyers, autres crédits…), ce qui réduit votre capacité d’emprunt, mais, en sens inverse, intègre vos loyers à venir et les revenus de vos placements. Les banques sont aussi très sensibles à l’importance de votre patrimoine et à la stabilité de votre emploi : mieux vaut être en CDI qu’en CDD pour être bien traité.

Apport personnel
Plus il est gros, moins les mensualités du prêt à rembourser seront élevées.

Les banques exigent généralement un apport personnel d’au moins 10% du prix d’achat (commission d’agence incluse), ce qui correspond à peu près aux frais de notaire. Cet apport doit être constitué de fonds personnels, c’est-à-dire vos économies. En effet, des compléments d’apports comme le 1% logement ou le prêt du PEL ne sont admis que pour le financement d’une habitation principale. Bien entendu, plus votre apport est important, plus les conditions de prêt sont attractives (la banque prend moins de risques) et moins les mensualités seront élevées.

Effort d’épargne
Les taxes et les autres charges de propriété font gonfler l’addition.

Ne comptez pas trop sur vos loyers pour financer la totalité des mensualités de crédit (voyez ci-dessous les montants dus chaque mois pour 250 000 euros empruntés). Assez souvent, ils n’en rembourseront qu’une partie, et vous devrez vous organiser pour payer la différence. Car de ces loyers bruts doivent être retranchés les frais de gestion (si vous passez par une agence), les charges de propriété, les assurances, la taxe foncière…

Et entre deux locations, vous aurez peut-être à payer des frais de remise en état, sans compter que vous ne percevrez pas de loyer pendant cette période difficile. Bref, vous devez être aussi réaliste que possible pour calculer ces dépenses et les inscrire dans votre budget. Si elles risquent d’excéder vos possibilités, mieux vaut réduire votre endettement, soit en augmentant (si vous le pouvez) votre apport personnel, soit en choisissant un projet plus raisonnable, soit en utilisant l’un des leviers fiscaux existants.

Avantages fiscaux

Ils peuvent vous redonner de l’oxygène si votre budget est un peu serré.

Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, amortissement des biens meublés, déductibilité des travaux… Les dispositifs visant à réduire le niveau d’imposition ne manquent pas. A condition d’être en situation d’en profiter pleinement, ils permettront d’alléger le fardeau des mensualités de crédit, donc de redonner de l’oxygène aux investisseurs dotés d’un budget un peu serré. Sans oublier l’effet bénéfique sur la rentabilité servie : dopée par le bonus fiscal octroyé par l’Etat, elle excédera le plus souvent 4 ou 5% l’an.

Ce que vous devrez rembourser chaque mois à la banque en fonction du taux décroché et de la durée du prêt

(1) Assurance décès-invalidité incluse, au taux moyen de 0,35% par an. Les mensualités à payer ne sont indiquées que pour les taux habituellement proposés par les banquiers sur les durées fixées. Capital
Ce tableau vous indique les montants à régler chaque mois pour 250 000 euros d’emprunt (à diviser par deux, par exemple, pour 125 000 euros). De quoi estimer l’effort d’épargne à faire pour boucler votre budget. Car attention, sauf à avoir un apport de plus de 20%, à allonger la durée du prêt (mais il coûte alors plus cher), ou à utiliser un dispositif de défiscalisation, une fois déduites les charges de propriété, il est probable que les loyers perçus ne couvriront pas la totalité des mensualités dues.

Par Fabien Bordu pour Capital.fr